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本書簡介

上班族也能實現的夢想

在東京有個家,居遊、投資兩相宜

 

謝金河、吳淡如、利菁阮慕驊 重量級專業推薦 

 東京的房子和台北很不一樣!

住宅1樓不值錢、買房子買到的是實坪不含公設、裝修學問多多......

最重要的是,台灣的上班族想存錢來此買房並不難!

 

看廖惠萍從平凡家庭主婦搖身變成旅遊達人,再進階蛻成為不動產女王,

以獨門眼光導覽東京各區段房產特色,公開日本房市致富密碼,

無論是短期旅行或長期投資、自住,盡皆適用!

 

●短期居遊好提案:

Service Apartment、Share House…,

更多「以月計」甚至「以周計」的租屋型態正流行,

居遊東京有更聰明舒適的提案!

 

進階投資當包租公: 

去東京能當現成房東、坐享比台北高的投報率?風險高嗎?新大廈好還是老套房划算?

看容積大王、知名作家等台灣房東在東京施展聰明賺錢術!

 

■東京23區,永遠比你想像得要大!

不同商圈各有其特色,本書以區域氛圍、生活機能等更在地的眼光精選5大人氣沿線,導覽東京超人氣的魅力生活圈

JR山手線谷、惠比壽、袋、目白

JR 中央線:中野、四

─東急東橫線自由之丘、代官山、中目黑

─京王井之頭線 吉祥寺、下北澤

─田園都市線三軒茶屋、駒澤大學


收錄:日本不動產經濟趨勢專家山本治男 分析日本房市景氣循環圖

……………………………………………………………………………………………………

  給自己一個只屬於自己的空間,到東京住一陣子吧!

 

    為了找回初心為了重新找回對人生的熱情為了發掘自我更多的潛能2009年的夏天,日本深度住遊達人廖惠萍毅然決然暫拋旅行社老闆的角色帶著一只皮箱獨闖東京、拿起課本每天啃日文去本來只想花光現金刷爆卡就回台灣的她,竟然因為三個月的東京遊學而意外幫台灣的「薰衣草森林集團」前進北海道、買下整片薰衣草田圍繞的頂級民宿;更傳奇的是,在遊學生涯中,惠萍得到台灣「容積大王」傳授進軍房地產攻無不克的秘訣,開啟人生另一扇財富之窗、發掘了在東京投資的無限可能

 

  如今,廖惠萍一躍成為東京房產仲介女王,客戶包括台灣容積大王、知名作家吳淡如、購物天后利菁,更帶領了財力雄厚的貴婦購屋團前進東京,投資地點遍及新宿、池袋、神樂…,標的從套房、公寓、乃至麥當勞、超商等黃金店面。

 

  小老百姓如你我,也有機會在買東京買個家嗎?東京人的住宅文化和台北又有哪些差異呢?

 

  深入認識東京住宅的魅力,以及要怎麼開始第一步、踏進東京不動產世界賺進高投報?廖惠萍首度公開獨門必勝絕招!

作者簡介

廖惠萍

身兼民宿專家、旅行社老闆、暢銷書作家(『北海道歐風民宿』、『東京信州歐風民宿』、『日本定點宿遊』等十餘本),也是精熟日本文化的超級達人。

對日本民宿及住遊多年來的關注與深入研究,造就了一眼便能判斷居住空間優劣價值的特殊專長!

 

CAKE愛旅行更愛邊旅行邊買房子!

 

座右銘:

生日蛋糕上的數字可能由不得我們自己

銀行裡的數字卻能靠自己創造、點石成金。

推薦人、推薦序

 吳淡如:

女人要有錢!看看惠萍的精采蛻變——

從家庭主婦出發,如今是掌握客戶億萬資金的不動產女王!

投資這本書,就等於是投資你自己,準備打開財富大門吧

 

利菁:

在311大地震之後,我遇見了惠萍─—

我的日本房市顧問!我知道如何在日本玩,但她卻可教我如何在日本賺錢和生活!

 

阮慕驊:

要「買下東京」,並非有錢就可以,你還需要懂一點文化思維、具備精準挑剔的眼光

踏入美妙的不動產藍海,你需要的就是這本書! 

 目錄

推薦序 311大地震之後,我遇見了我的日本萬事通/利菁     

自序:東京,我來了                      

 

前言:從家庭主婦到不動產女王                                     

 

 

攻略短期 居遊--找到有日劇質感的小窩

 

1-1我在東京的居遊基地:時髦的SERVICE APARTMENT                
‧遊學遊出心得,精挑細撿變成「租屋達人」                          
中長期居遊的聰明新選擇                                          
‧好用的租屋資訊網站                                               
‧東京都會區 短期居所評比                                         

悠遊池袋生活圈,食衣住行超便利                                   

轉戰大久保,一住成主顧                                           

SERVICE APARTMENT和HOTEL超級比一比                          

 

1-2東京最流行的租屋型態:Share House                               

長年不景造就「SHARE經濟」                                    

創意經營,公主風、昭和風隨你選                                   

換個角度想:SHARE HOUSE適合台灣人嗎?                         

SHARE HOUSE的族群                                             

【達人情報】CAKE的目白隱宅,歡迎你來SHARE!                    

 

1-3跟著鐵道挑房屋——

悠遊山手、中央、東急東橫、京王井之頭、田園都市5大路線            

     JR山手線:涉谷、惠比壽、池袋、目白                

     JR中央線:中野、四                                       

東急東橫線:自由之丘、代官山、中目黑                            

京王井之頭線:吉祥寺、下北澤                                   

‧東急田園都市線:三軒茶屋、駒澤大學                                 

【達人情報】 好想住這裡!東京魅力生活圈排行榜            

      

攻略進階 投資--台灣房東賺錢術

 

2-1   東京大買家:買屋致富不是夢!                      

TOPIC311震後的挑屋重點                           

東京的租金表面投報率高於台北!                   

台灣腦袋+日本思維,包租公換你當!             

311地震後的東京房市變化                 

 

2-2  我家就是藝術品:擁有黑川紀章的設計名宅             

   【TOPIC】老宅翻新正當紅                             

客人變貴人,容積大王傳授功力!                     

新宿御苑PAREETERERU:奢華中的低調               

管委會強勢,可以整修(REFORM),不能裝潢(RENOVATION)   

【達人情報】綠意盎然的新宿御苑前與                      

 

2-2  櫻舞漫天的千駄谷口一樓屋                   

  【TOPIC 1樓該不該買?挑對物件,CP值高                    

日本人重隱私,1樓相對便宜                                     

挑物件如買水果,用心等到好貨色                                 

 

2-4   女作家戀上神樂:社長房客的浴室大改造                     

TOPIC 地思維才能帶來高投報                

散發濃濃人文風情的「東京版永康街」                          

‧《料亭小師傅的取景地:美麗的神樂坂              

遇到好房客,讓你上天堂                    

房東的好幫手:物件管理服務公司                                

【花絮篇】大明星的買屋筆記:吳淡如和利菁教會我的事       

 

2-5  老闆娘的購屋首發團:套房、超市全打包!                     

  【TOPIC】套房挑得好,租金不會少!                             

出擊1→大久保柏木小套房 坐收月租8萬圓!                    

出擊2→新宿大久保通辦公室  表面投報率9.5%                   

出擊3→DUO SCALA新宿2 娛樂業、風俗業搶租                    

【達人情報】聞名於世的極樂不夜城:歌舞伎町                          

出擊4→安賓超商物件:不怕不續租,7-11等著要!                 

OWNER CHANGE:新屋主承續原有租約                           

 

2-6【番外篇】台灣的薰衣草,綻放到北海道:頂級民宿買賣日記     

美好的意外:台灣民宿,誕生在美瑛                              

北國的考驗:克服天候、制度,都要繳「學費」                     

繪本家協力,打造森林系夢想家                                 

 

 

攻略東京不動產女王的投資講座

 

3-1 日本人在想什麼?--台、日置產比較與迷思                     

迷思一:買全新落成的高級住宅比較有賺頭?                       

迷思二:炒短線、賣掉賺差價?                                   

‧山本治男的分析:日本房產景氣變化                

慎選地點,東京23區亦有優劣之分                                

破除「欠錢」心結,聰明貸款好處多!                              

價值11億的生日禮物                                            

 

3-2東京房產必勝入門(上):挑物件的4大原則                       

和日人打交道,多看多問多打聽                                    

寧小毋大,舊屋報酬率優於新樓                                   

 

3-3東京房產必勝入門(中):用旅行者的眼光審視物件                  

饕客與好物件的美味關係:虎之門高級料亭                      

時尚科技新市鎮的快意人生:摩天大樓黃金雙店                 

 

3-4東京房產必勝入門(下):瞄準魅力無敵的知名連鎖店                     

速食店賣的是房地產,不是漢堡?                                     

少見的1樓分售                                                  

台灣人的氣勢:不貸款也可以啦!                   

 

3-5理性為上,釐清購屋目標                                         

奇妙的日本房市                                                   

學習用日本人的角度來看房子                                       

 

 

後記 我看震後百日之東京

 

附錄

1. 東京買屋流程                                                 

2. 投資教戰守則:行政程序、銀行往來、稅務相關                                                    

3. 不動產相關名詞對照                                                 

內文試讀

【前言】我是Cake,我愛旅行,也愛買房

 

初次見面時,大家多半稱呼我是分享旅行社的總經理,有人則讚揚我是日本民宿達人,在朋友的眼中,我是個勇於挑戰以及永遠追求自我成長的熱情巨蟹座;其實,我是個蛋糕狂熱者,也是名還算多產的旅遊作家行蹤遍及日本、東南亞、歐洲。

 

我熱愛旅遊也勇於嘗試新鮮有趣的事物,從一九八九年開始,因為「探親」的緣故我開始成為往返台日兩地的空中飛人,與華裔日籍老公一起探索日本之美,也因為這樣愛上日本民宿。超過一百趟以上的台日往返記錄,從北海道到九州的民宿風情我如數家珍,為了推廣「慢慢玩」的「居遊」之樂,而開始一本接著一本地分享關於日本旅行中的私藏景點

 

不過短短幾年的光景,就這樣從單純的家庭主婦,蛻變成旅遊作家、朋友眼中的日本民宿專家以及媒體的旅遊諮詢顧問。又莫名其妙因為出版社老闆的慫恿、忠實讀者的鼓勵,在熱血的衝動下,決定成立一家不像旅行社的旅行社:分享旅行、旅行分享。就在一路誤打誤撞,有樣學樣、無樣自己闖的情況下,經過多年,分享旅行社竟也日漸茁壯,在日本個人精緻旅行的領域裡成為一家風格獨特的旅行社

 

一路上苦樂參半,很高興因為分享旅行認識了來自四面八方的朋友,然而旅行業畢竟是一個最靠老天爺吃飯的行業天災人禍日幣漲跌飛機飛不飛……,我們都得每天求神拜佛、誠心禱告!不知不覺旅行業務一路成長卻換來我的日漸枯萎連最樂觀進取的我也面臨一段站在十字路口的迷惘為了找回初心為了重新找回對人生的熱情為了更多待實現的理想在二○○九年的夏天我決定暫時卸下老闆的角色再次回到學校拿起課本當學生去

 

提到前往東京遊學這件事,我早就放在心上,只是遲遲不敢有所行動。原因無它不過就是當賺錢與夢想衝突時,我們總是很容易選擇前者。直到有個委託我們旅行社的團體行程改了十八次內容還不肯簽約的那天早上,我自覺差點腦充血時,才真的覺悟:價錢或許是客戶決定的,而價值卻是由我自己決定東京很遠,卻也可以很近,它可以放在我排序的最後面,遲遲不能成行;但它也可以是拎起包包馬上出發、不過三小時距離我就可以擁有的人生長假——東京私遊學。

 

人生的轉折何等微妙,有時候如此讓人甘之如飴的付出與享受,有時候卻以快到連自己都難以想像的速度轉彎。就像旅行一樣不敢出發你永遠不會曉得旅途上會撞見什麼驚喜不曉得回程過重的行李箱裡會裝著什麼樣的豐盛天知道只想花光現金刷爆卡就回台灣的我,竟然會因為這三個月的遊學而意外經手北海道被整片薰衣草田環繞的民宿,還大腳一跨,踏進了東京房產的美妙新世界

 

Cake愛旅行更愛邊旅行邊買房子!

生日蛋糕上的數字可能由不得我們自己

銀行裡的數字卻能靠自己創造、點石成金。

 

住在東京——很難吧?

 

在東京買房子——作夢吧?

 

不不,看完本書,你就能了解,在東京擁有自己的家或從事房產投資,並不困難。無論是早早嗅出熱錢新出路的聰明投資者,或是即將前往日本工作、唸書的族群;無論你正打算在東京短期租屋「居遊」,抑或是想為兒女買間房子,拜日本國內經濟低迷所賜,歷史上再也沒有任何一刻會比「現在」更適合、更容易入主東京了!

 

好,這時更大的問題出現了,在311地震發生之後,我被問到最多的問題是:超級地震對東京房市有沒有影響?

 

然而提出這些問題的通常都不是來自我的客戶,絕大部分多來自朋友、媒體。而我的老客戶關心的是:我買的房子地震有沒有事啊?租金有沒有如常匯進來?至於新客人不是劈頭就問有沒有缺現金斷頭的,不然就是直接上門挑貨買單。我相信對日本現況抱持不安全感的人,八成早就轉向;但對於久候最佳時機入市的人而言,要獲利,往往等待的就是危機,此時不買更待何時啊!

 

好奇Cake如何從一個睡覺睡到自然醒的家庭主婦搖身一變成為東京不動產達人的奇妙旅程嗎?看完我的旅程你將會發現自己口袋裡也多了一把輕鬆開啟財富大門的金鑰匙!

 

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13】跟著私鐵挑房屋:悠遊山手、東急東橫、京王井之頭、田園都市四大路線 

 

  東京有多大?這問題恐怕連世居的東京人都很難回答,更不用說「哪裡適合居住」、「哪裡適合投資」這種大哉問了。不過看似錯綜複雜、細密成網的東京地鐵也總有個串連的章法,先搞懂四大人氣沿線,東京精華地段起碼您就掌握了大半,無論商旅出差、留遊學自住或是單純買房投資皆適用。

 

  以看屋買屋、深度住遊的心情出發,以座落區域氛圍、生活機能等更在地的眼光帶入,就能重新發現東京時下最具話題性的四大人氣私鐵沿線之價值所在。

 

山手線涉谷 惠比壽 池袋 目白   

  山手線可以說是首都圈的大動脈,沿線各站四通八達可連至其它主要線路,所經區域之日常生活機能在東京都內皆屬上乘。

 

◎涉谷

 

  位於山手線上的涉谷,總是站在潮流最前端,隨處可見打扮入時的年輕人。在東京舉辦奧運會時,涉谷曾是最能象徵東京的代表性地區,但隨著時代的變遷次文化漸漸取代一些舊有的特色,演變到現在成了年輕人的天堂。街上大小商店林立,從小飾品到大型電器無所不有,逛累了走進小巷來杯咖啡又是另一種享受

 

  涉谷除了山手線經過外,另外還有地下鐵銀座線、半藏門線,私鐵東急線和田園都市線等將近十條路線經過,甚至是前往神奈川、橫濱等地都需在這裡轉換車次。因為是重要交通樞紐,房價自然偏高。

 

【房市行情】

▲大樓套房─賣價(2,436萬日幣起)/租金行情(一個月10.8萬日幣起)
▲一房一廳─賣價(2,573萬日幣起)/租金行情(一個月11.5萬日幣起)

 

◎惠比壽

  過去的惠比壽因為啤酒工廠的形象庶民風格強烈的街景而聞名,經過社區再造後,原本的庶民味也漸形成屬於惠比壽的獨特魅力,古色古香的商店混搭著光鮮亮麗的現代餐廳,時髦卻又不失純真,在惠比壽連散步都是一種幸福,也許是因為還留著為數不少的歷史遺跡,讓這裡的人文風情味更顯濃厚

 

【房市行情】

▲大樓套房─賣價(2,230萬日幣起) /租金行情(一個月10.7萬日幣起)
▲一房一廳─賣價(2,901萬日幣起) /租金行情(一個月11.7萬日幣起)


池袋

  池袋西口曾是戰前最繁華的地區,雖然隨著商業開發的腳步,商業中心漸漸移向東池袋,但目前區堿內的東京藝術劇場、立教大學仍是重要的地標,在東池袋,一些開發中的商業大樓和高級大廈混合在傳統住宅區中,漸漸形成現代化住商混合區堿。

  鄰近商店街熱鬧非常,西口有東武百貨、東口有西武百貨。各種衣飾、室內裝飾、食品等包羅萬象還有雜貨、書籍、唱片行等各種專賣店也在此區設點種類十分齊全。生活環境稍嫌複雜,但整體而言生活機能十分便利。

▲大樓套房─賣價(1,176萬日幣起) /租金行情(一個月7.3萬日幣起)
▲一房一廳─賣價(1,892萬日幣起) /租金行情(一個月8.4萬日幣起)

 

◎目白

  一出車站馬上可見二所大學聳立於此,再幾步的距離便又是另一間女子大學和數間專門學校。由於學校集中,二手書店也比其它地區來得多

  目白從昭和初期開始便是高級住宅區,區內大部分都是獨棟住宅,間以少數公寓或大樓。由於商業設施不多,區內多了幾分閒靜寧謐的氣氛,由於街上來往的大部分都是學生,也讓街景增添些許活潑年輕的朝氣,可說是非常適合小家庭的文教區域。

▲大樓套房─賣價(1,942萬日幣起) /租金行情(一個月6.9萬日幣起)
▲一房一廳─賣價(1,930萬日幣起) /租金行情(一個月8.3萬日幣起)

 

註:套房=1 Room  一房一廳=1LDK

 

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2-4女作家戀上神樂坂:社長房客的衛浴大改造

●在地思維才能帶來高投報

  既然房子是以出租給日本人為主千萬不要忘了以日本人的角度來挑選房子喔

 

  1. 台灣人比較熟知的東京多半都是知名觀光區域不過從在地人的眼光來看,這些商業活動繁盛的區域未必是適合生活居住的地方這可從一些「適合居住」排行榜中了解一二,如:二子玉川、三軒茶屋、吉祥寺等區都是東京人心目中的人氣指標。
  2. 東京人挑選住處時的考慮條件不外是生活機能通勤動線周遭環境綠地比例及觀光客多寡等等
  3. 以通勤交通動線而言,東京共23區幅員廣大,錯綜複雜的電車及地鐵線分屬多家公司營業因此對上班族來說租屋處與上班處的地鐵站若位在同一條地鐵線或是同一家公司經營的路線,就可以節省因換車所產生的成本所以選擇多條電車地鐵線經過的區域絕對是房屋出租的有利條件

 

  我對作家吳淡如的認識原本只限於媒體上的她,僅有的交集是為了宣傳旅遊書上過她的節目,除此以外全無私交。一天,台北的工作夥伴打電話來,興奮地說他上淡如電台廣播時聊到日本買屋,她表達了高度興趣,於是我們便約在紀伊國屋一敘。

  淡如一坐下來,就開門見山告訴我們對於日幣的升貶及日本房市的看法,見解精闢。相形之下,我和夥伴對於她的投資經,不論交互套利或是雙圓雙率,則是聽得一愣一愣,這才恍然大悟「才女」、「財女」並非浪得虛名。

  然而財女不只會算數字,她也是我最主動積極的客戶。第一次碰面不到兩天,她就打電話來了:「怎麼還沒有看到妳提案的物件呢?」於是,經過再三端倪及審視,我戰戰兢兢地送出幾個自認還不錯的入門款供她參考。

 

 

◎散發濃濃人文風情的「東京版永康街」

 

  淡如是行動派,一般台灣人比較陌生的地名或描述,淡如都能接受。最初我也為她介紹台灣人比較熟知的地區,例如新宿、大久保、池袋等,有一天我發現一個位於神樂坂的物件,各方面的評估都很不錯,然而根據之前旅行社的經驗及累積的資源判斷,神樂坂雖然是近年來東京人氣地段,對於台灣遊客甚至投資者而言卻所知有限。

  在寄給淡如的信裡,我是這樣介紹神樂坂的:「地點佳,距離神樂坂車站一分鐘。神樂坂是東京早期的花街,也是紅頂商人或政治家從事交易商談的私人聚會所。以其在東京版圖上的特色來看,有點像是我們的永康街,帶有一點點舊時繁華落盡的氛圍,又有一些新藝術商店的進駐,小巷弄裡值得玩味的地方不少。物件總價高於2,500萬,平均單價卻很低,物件大小為53平方米,1平方米才47萬。目前房客是一家IT設計產業事務所,租金1平方米4,000元,總租金約199,500元。」

 

  淡如是個旅行玩家,喜歡走小巷、逛小街、啖美食、住美宿,這番簡單的介紹馬上引起她的高度興趣。接著,我從書架上拿出以前收集的旅遊情報誌,翻找圖像供她參考。

  一般來說,初入日本市場投資不免特別小心謹慎,然而膽大心細的淡如完全沒有前往東京觀察環境,當然更別提進入屋裡內覽,便將這次交易全權委任相識不深的我,由我負責簽約及決濟(付尾款交屋),出手買下她在東京的第一個物件。

 

 

◎遇上好房客,讓你上天堂

 

 

  買下房子後事隔3個月,大忙人淡如終於有時間到東京旅遊,但她關心的卻只是旅館的房間好不好、看不看得到東京鐵塔,似乎完全不在乎買了什麼房子。直到我提醒她:「要不要我幫忙跟房客情商一下,讓妳這個新房東過去看看呢?」她才勉強抽出半天空檔跟我去神樂坂,以及前往西新宿走一遭。

 

  神樂坂的房客非常熱情,我們一走進去,胖胖的社長先生就馬上自我介紹。他是做IT設計的,員工在另外一處辦公室上班,這間屋子是他規劃的社長辦公室及休息室。整個空間讓人感覺很舒服,設在窗櫺前的辦公桌還能看到滿窗綠意。

 

  「哦~那事務所的辦公室一定距離這裡很近囉?」我隨口問道。

  「不,有點距離。」社長回答。

  「嗯,那麼一定是住家離這裡比較近,所以才選擇在這裡上班?」

  「Oh,No No No,我住的地方離這裡很遠,每天要開很久的車。」

  繼續詢問之下,才知道原來是社長太喜歡神樂坂了!隨後他繼續興奮地帶著我們四處參觀……

  「妳們看這間浴室,我特地換了整套全新配備喔,因為怕有時候工作太晚了會留下來住。」

  「所以社長您經常留下來過夜囉?」

  「嗯,搬到這裡一年多,還沒有用過!」

  咦,這又是怎麼回事?

  「妳們看,妳們看,這個馬桶蓋會感應自動掀起來喔!」

  在日本,房客自己花錢更換衛浴配備的例子相當少見,因為這些東西換下來可不便宜哪!這裡不過是社長的second office,居然肯花大錢裝修,真是太感性又大方的房客!站在我身旁的淡如雖然保持著一貫的淺淺微笑,但我想她心裡一定心花怒放吧。30年的老房子,2,380萬日幣成交的總價,一個月19萬的租金,10%以上的高投報,真是一筆好投資啊!

 

◎房東的好幫手:物件管理服務公司

 

  說到「在地思維」,就必須提到專門提供物件管理的這項服務。目前在台灣買賣房屋時大家已經很習慣交給房仲公司代為出面,租房子也漸漸依賴仲介公司的服務以省去許多麻煩,而在日本這種情況更是普遍。怕麻煩的日本人絕少有屋主直接處理買賣或租賃事宜的情況,都是交給專業的物件管理公司負責,雖然每個月都要支付一筆管理費用,卻能省下更多時間與金錢。

 

  舉例來說,在台灣,房客退租時只要房屋內部沒有太誇張的損害,房東通常不會真的從押金中扣掉什麼錢,不過在日本,這時物件管理公司就能派上用場。除了負責過濾房客,以及盡力與房客協商出一份對房東有利的租約內容,退租時,即使只是房屋牆面有一點損傷,物件管理公司也會代為爭取該有的賠償。像淡如這樣遇到願意自掏腰包裝潢室內的好房客當然是可遇不可求,整體來說,想當個愜意的房東,找對優良的管理公司來把關很重要!

 

  關於購屋後東京房產的賃貸管理,管理公司因提供的服務不同,收費標準不一,房東們可視需要簽定合約。

 

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